Yönetim Duyurusu: Seçimli Olağanüstü Genel Kurul

Sayın Komşularımız, 19.02.2025

18.01.2025 tarihinde yapılan Site Genel Kurulu’nda seçilerek göreve başlamış olan yönetimimizin statüsü, kuruluştan itibaren süregeldiği gibi, KMK uyarınca ‘toplantıya katılan veya vekâlet veren paydaşların, pay ve paydaş çoğunluğu bakımından yarısının bir fazlası’ nın oyu ile (Çifte Çoğunluk ile) seçilmiş olması, yani kanuni zorunluluk olan %50+1 katılım mecburiyeti ilkesini karşılamamaktadır.

Kanuna aykırı olan bu durum, pek çok diğer sitede olduğu gibi, sürecin en başından beri sitemizde de bu şekilde devam edegelmektedir.

Bu seçim yöntemi, geçmiş dönemlerde tarafımızca da eleştirilmiş ancak, telkinler neticesinde sitemiz ortak menfaati gereği kanuni bir yola gidilmemiştir.

Ancak, yeni bir durum olarak, biz göreve başlar başlamaz, bir site sakini bu durumdan duyduğu rahatsızlığı ve yasal yollara başvurma düşüncesini tarafımıza iletmiştir.

İşbu nedenle, seçilmiş site yönetimi olarak, yönetimimizin yükümlülüklerini layıkıyla ve tam kanuni olarak yerine getirebilmesi ve bu tehditvari yaklaşımın cevaplanmış olması ve bu arızanın ortadan kaldırılması adına, yeniden “Seçimli Olağanüstü Genel Kurul” Toplantısı düzenleme gereği duymuş bulunuyoruz.

Toplantıya asaleten veya vekaleten katılımın, kanuni gereklilik sayılan %50+1 oranını sağlayamaması durumunda, yönetimimiz, yasal zorunluluğumuzu yerine getirmek amacıyla, bu kişinin mahkemeye başvuracağı ve hakkımızda dava açacağı cümlelerine cevaben, “Yönetime Kayyum Atanması” için ilgili Sulh Hukuk mahkemesine bizzat başvuruda bulunmak seçeneği de dahil, makul bir çıkış yolu aramak ve bulmak durumuna gelmiştir.

Söz konusu yasal sürecin seyrine göre, sitemize “Kayyum” atanması durumunda, mevcut aidat tutarlarımızın, 2-3 katına varan artışlarla yeniden düzenlenmesi ihtimali olduğunu tüm komşularımıza hatırlatırız.

Seçimli Olağanüstü Genel Kurul Toplantımızın, site yönetimi, şeffaflık ve hukuki usullere uygunluk prensipleri çerçevesinde önemli bir seçim platformu olmasını hedeflemekteyiz. Aynı toplantıda sitemizin tüm yatırım-geliştirme-güzelleştirme planlarına ait çalışmalarımız ve ilgili bütçeler de siz kat sakinleri ile paylaşılacaktır.

Bu nedenle, tüm site sakinlerimizin “%50+1’i sağlayacak şekilde toplantıya bizzat katılımları veya bir başka site sakinini vekil tayin etmeleri” büyük önem arz etmektedir.

Gereğini bilgilerinize sunar, tüm site sakinlerimizin katılımını tekraren önemle rica ederiz.

Saygılarımızla

66 Ada Kardelen 3 Site Yönetimi

Ekleri:

Ek1: KMK 34/4 ilgili kanun maddesi

Ek2: Vekaletname Örneği

EK 1: Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 34/4: (Apsiyon Uygulamasından alıntıdır)

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 34’te ana gayrimenkulün yönetiminde yöneticinin atanması esaslarını düzenlenmiştir. Toplu yapılara ilişkin 9. bölümde yer alan madde 71’de de madde 34’e uygun şekilde toplu yapı yönetiminde seçilen yöneticinin (ayrıca denetçi) hangi koşullarda seçileceğini hüküm altına alınmıştır.

Madde 34’ün 4. fıkrasında “Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.” şeklinde yöneticinin çifte çoğunluk şartıyla atanacağına hükmetmiştir. Toplu yapılara ilişkin özel hükümler başlığı altındaki Madde 71’in 2. fıkrasında da madde 34’e uygun olarak “Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir” şeklinde yöneticinin seçilmesini belirlemiştir. Her iki madde incelendiğinde yöneticinin açıklamak gerekirse, bağımsız bölüm maliklerinin sayısının yarıdan bir fazla, hem de tüm arsa payı değerinin yarısında bir fazlası çoğunluğunun sağlanması gerekmektedir. Kanunun her iki maddesindeki hükmü amir hüküm niteliğinde olup kat maliklerine bu kuralı yönetim planında değiştirebilme kabiliyeti tanımamıştır. Yönetim planında yer alan yöneticinin kanunda belirlenen çoğunluktan farklı bir seçilme çoğunluğuna ilişkin hükümler kanuna aykırılık teşkil edecektir. Uygulamada çok sık karşılaştığımız sorunların başında, yukarıda açıklanan çoğunluğun dikkate alınmaması gelmektedir. KMK madde 30’da olağan ve olağanüstü toplantılara ilişkin yeter sayı düzenlenmiştir.

“Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.”

Kanunda yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının, yapılamaması halinde ikinci toplantıda, toplantıya katılanların (orada bulunanların) yarısından bir fazlasıyla karar verilir. İşte yönetimlerin ve birçok profesyonel site yönetim firmalarının düştüğü hata tam bu noktadadır. Maddenin son fıkrası bize kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümlerin saklı olduğunu, bir hususun seçiminde eğer özel bir çoğunluk aranıyorsa artık kat maliklerinin ikinci toplantıda katılanların yarısından bir fazlasıyla o konu hakkında karar alamayacaklarını bize açıklamaktadır. Madde 34 ve 71 de düzenlenen yöneticinin seçilmesine ilişkin yeter sayı için daima çifte çoğunluk şartının aranması lazım gelmektedir. Bunun olağan veya olağanüstü, birinci ya da ikinci toplantı olması bu yeter sayısını değiştirmemektedir. Uygulamada ise yöneticilerin (veya yönetim kurullarının) ikinci toplantılarda, çifte çoğunluk gerektiren yeter sayısının dikkate alınmadan sadece salt çoğunlukla seçildiğine çok fazla şahit olmaktayız. Site yönetimleri veya profesyonel yönetim firmalarının birçoğu bu çifte çoğunluk şartının sağlanmasının imkânsız olduğunu savunarak bu şekilde karar alabildiklerini ve yönetim işini üstlendiklerini söylemektedir. Fakat kanuna aykırı alınan bu kararların taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak iptal ettirilebilir olduğunu göz ardı etmektedirler.

Toplantı Detayları ve Gündem

Açılış

Saygı Duruşu

Divan Başkanı ve Üyelerinin Seçimi, Başkanlık Divanına Genel Kurul tutanağının tanzim ve imza yetkisinin verilmesi

2025 Yılı Projeleri / Planları ve Yatırım Bütçesinin sunulması

Aidatların planlanan yatırımlara göre yeniden değerlendirilmesi

Site Yönetiminin ‘Pay ve Paydaş Çoğunluğu’ bakımından kanuna uygun olarak yeniden seçilmesi

Dilek, Temenni ve Öneriler

Kapanış

Yer: Site Toplantı Salonu / Yönetim Ofisi 2.Blok Bodrum Katı

Tarih: 1. Toplantı: 05 Nisan 2025 – Cumartesi Saat: 10:00

2. Toplantı: 20 Nisan 2025 – Pazar Saat: 10:00

—————————————————————————————————————————–

Ek 2:

VEKALETNAME

66 Ada Kardelen3 Sitesi Kat Malikleri Kurulu Divan Başkanlığına,

………………… Tarihinde yapılacak olan seçimli olağanüstü genel kurul toplantısında tarafımı temsil etmeye ve adıma oy kullanmaya …………………………………………………………………………. ‘nı vekil tayin ettim.

Toplantıda adıma görüş bildirmeye ve oy kullanmaya yetkilidir.

Adı Soyadı

Blok No Daire No İmza